Wszystko, co musisz wiedzieć o świadectwach charakterystyki energetycznej w jednym miejscu. Zapewniamy jasne i zrozumiałe odpowiedzi na pytania, które najczęściej zadają nasi klienci.

1. W jakich sytuacjach ludzie najczęściej potrzebują świadectwa charakterystyki energetycznej? Na przykład, gdy sprzedają dom, wynajmują mieszkanie, a może budują nowy budynek?

Świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży mieszkania

Zacznijmy od najczęstszej sytuacji – sprzedaży mieszkania lub domu. Obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego dotyczy wszystkich nieruchomości, które są ogrzewane, klimatyzowane lub wentylowane mechanicznie. Nie ma znaczenia, czy chodzi o rynek pierwotny, czy wtórny – certyfikat energetyczny mieszkania musi być przekazany nabywcy najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego.

Od 28 kwietnia 2023 roku notariusz ma obowiązek:

• potwierdzić fakt przekazania świadectwa w akcie,
• odnotować numer nadany w centralnym rejestrze charakterystyki.

Brak świadectwa w dniu transakcji może oznaczać:

• wstrzymanie lub opóźnienie sprzedaży,
• karę grzywny do 5000 zł dla sprzedającego,
• ryzyko prawne – nabywca może później podważyć niektóre warunki umowy.

Co więcej – zgodnie z nowymi przepisami – klasa energetyczna nieruchomości musi być już widoczna w ogłoszeniu sprzedaży. To oznacza, że nie można legalnie promować oferty bez tego dokumentu.

Wynajem nieruchomości a obowiązek świadectwa

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, lokal użytkowy czy część domu – również masz obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej najemcy. Przepisy są jasne: obowiązek ten dotyczy zarówno nowych umów najmu, jak i przedłużeń istniejących umów.

Kluczowe zasady:

• Dokument musi odnosić się do konkretnej części budynku, np. do wynajmowanego mieszkania, a nie całego bloku.
• Dotyczy to również umów najmu okazjonalnego oraz sytuacji, gdy wynajmowany jest tylko jeden pokój.

Brak świadectwa to wykroczenie administracyjne, za które właściciel może otrzymać grzywnę do 5000 zł.

Oprócz sankcji finansowych, brak dokumentu może być traktowany jako wada prawna nieruchomości, co może podważyć ważność umowy najmu lub stać się podstawą do roszczeń ze strony najemcy.

Świadectwo energetyczne przed oddaniem budynku do użytkowania

Trzeci przypadek, w którym świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest wymagane, dotyczy nowo wybudowanych obiektów. Jeżeli jesteś inwestorem i właśnie kończysz budowę – niezależnie od tego, czy to dom jednorodzinny, czy budynek wielorodzinny lub komercyjny – musisz dołączyć świadectwo do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

Obowiązek ten również wszedł w życie 28 kwietnia 2023 r. i dotyczy każdego nowego obiektu, który:

• jest przeznaczony do użytkowania przez ludzi,
• posiada instalacje zużywające energię, takie jak ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja czy oświetlenie.

Dokument musi być:

• sporządzony przez audytora posiadającego uprawnienia do sporządzania świadectw,
• zgodny z aktualną metodologią wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku,
• zarejestrowany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej,
• opatrzony kwalifikowanym podpisem osoby uprawnionej.

Brak świadectwa w tym momencie oznacza poważne konsekwencje:

• brak możliwości uzyskania pozwolenia na użytkowanie,
• konieczność dostosowania budynku do przepisów dotyczących maksymalnego dopuszczalnego wskaźnika EP (czyli rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną),
• możliwe opóźnienia w odbiorze inwestycji i rozpoczęciu jej użytkowania.

Czy przy remoncie trzeba mieć świadectwo charakterystyki?

To zależy – i to całkiem dosłownie. Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej przy remoncie nie zawsze występuje, ale w niektórych sytuacjach może być wręcz kluczowy. Wszystko zależy od zakresu prac modernizacyjnych, ich wpływu na charakterystykę energetyczną budynku, a także od tego, czy remont wiąże się z formalnym zakończeniem prac budowlanych, np. w ramach zgłoszenia do urzędu.

 

2. Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Zanim audytor sporządzi świadectwo charakterystyki energetycznej, potrzebuje solidnej bazy danych o Twojej nieruchomości. Bez tego ani rusz – nawet najlepszy specjalista nie obliczy wskaźników EP, EU i EK, jeśli nie zna szczegółów technicznych budynku. Dlatego odpowiednie przygotowanie dokumentów to pierwszy krok do uzyskania wiarygodnego i zgodnego z przepisami certyfikatu energetycznego budynku.

 

W zależności od tego, czy chodzi o dom jednorodzinny, mieszkanie w bloku, czy lokal użytkowy, zestaw wymaganych dokumentów może się nieco różnić. Poniżej znajdziesz przykładową listę.

Przykładowe dokumenty i informacje o nieruchomości

• Adres budynku – podstawowa informacja niezbędna do identyfikacji obiektu i wpisu do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
• Projekt budowlany – najważniejszy dokument zawierający:
  • rzuty poziome i przekroje,
  • dane o przegrodach (ściany, dach, podłoga, okna),
  • informacje o izolacji cieplnej (np. grubość styropianu, rodzaj wełny),
  • dane o instalacjach (grzewczej, wentylacyjnej, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej).
• Rodzaj źródła ciepła i sposób ogrzewania – np. piec gazowy, pompa ciepła, kocioł na pellet, podłączenie do miejskiej sieci cieplnej.
• Informacje o systemach wspomagających – jeśli dom ma fotowoltaikę, rekuperację lub klimatyzację, należy to uwzględnić w dokumentacji.
• Aktualne zdjęcie frontowe budynku – potrzebne jako element dokumentacji wizualnej.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej całego budynku (jeśli dostępne) – warto zapytać o nie zarządcę lub spółdzielnię mieszkaniową. Może znacząco skrócić czas przygotowania świadectwa dla konkretnego lokalu.
• Rodzaj wentylacji – naturalna (grawitacyjna) czy mechaniczna z odzyskiem ciepła?
• Szczegóły techniczne okien i drzwi – materiał ramy, liczba szyb, współczynnik przenikania ciepła (Uw).
• Typ i grubość przegrody zewnętrznej – ściany, dach, podłoga na gruncie.

 

Jeśli nie masz wszystkich danych pod ręką – bez obaw. Większość z nich można zdobyć lub odtworzyć.

 

3. Co może wpływać na wyższą cenę świadectwa?

• brak projektu budowlanego,
• konieczność przeprowadzenia wizji lokalnej,
• lokalizacja w dużym mieście ,
• pośpiech – jeśli świadectwo ma być gotowe w 24 godziny.

 

4. Kiedy świadectwo traci ważność przed upływem 10 lat?

• Po modernizacji budynku, która wpływa na jego charakterystykę energetyczną, np.:
  • wymiana okien i drzwi zewnętrznych,
  • docieplenie ścian, dachu lub stropów,
  • zmiana źródła ogrzewania (np. z pieca węglowego na pompę ciepła),
  • montaż rekuperacji, fotowoltaiki, systemów inteligentnego zarządzania energią.

 

W takich przypadkach konieczne jest sporządzenie nowego świadectwa, które uwzględni aktualny stan techniczny budynku lub jego części.

 

5. Co jeszcze wpływa na ważność dokumentu?

• Rejestracja dokumentu – świadectwo musi być opatrzone numerem nadanym w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Brak rejestracji = brak ważności.
• Podpis certyfikatora – tylko osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw może wystawić dokument. Musi on być podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
• Zgodność z obowiązującą metodologią – od 28 kwietnia 2023 r. obowiązują nowe przepisy i wzory świadectw. Starsze dokumenty zachowują ważność, ale przy jakichkolwiek zmianach należy je sporządzić według nowych zasad.